Educação & Processo · Portugal

Comprar casa em Portugal sendo brasileiro: o guia 2026

Do NIF à escritura. Tudo o que o investidor e o comprador brasileiro precisam saber, na ordem certa — sem surpresas com impostos, documentação ou burocracia.

Por Shirlei Ireno·RE/MAX Siimgroup·Atualizado em julho de 2026·Leitura: 9 min
Avenida da Liberdade, a avenida de luxo de Lisboa com marcas internacionais, Portugal
Lisboa · Avenida da Liberdade
Resposta rápida

Sim, um brasileiro pode comprar imóvel em Portugal mesmo sem ser residente e sem visto — não há restrição de nacionalidade. O caminho tem 7 etapas: (1) obter o NIF; (2) abrir conta bancária em Portugal; (3) assinar o CPCV (contrato-promessa) com sinal de ~10%; (4) verificar a documentação do imóvel; (5) resolver o financiamento, se for o caso; (6) fazer a escritura; (7) registrar a propriedade e comunicar às Finanças. Além do preço, reserve cerca de 5% a 8% para impostos e custos (IMT de 2% a 8%, Imposto de Selo de 0,8%, cartório e registro). Atenção: desde 2023, comprar imóvel já não dá direito ao Golden Visa.

Comprar em Portugal a partir do Brasil é mais simples do que parece — desde que você conheça a sequência correta. A ordem dos passos importa: começar pelo imóvel antes de ter NIF e conta bancária é o erro que mais atrasa (e encarece) o processo. Este guia organiza tudo do início ao fim, com os números de 2026.

01Um brasileiro pode comprar casa em Portugal?

Pode, sem qualquer restrição. Portugal não limita a compra de imóveis por estrangeiros e o comprador não precisa ser residente, nem ter visto, nem morar no país. É perfeitamente possível fazer todo o processo à distância, a partir do Brasil, com uma procuração dada a um advogado de confiança.

Há, porém, duas separações importantes: comprar um imóvel não dá automaticamente o direito de morar em Portugal e — desde as mudanças de 2023 — a compra também já não abre a porta do Golden Visa. São temas distintos, tratados mais adiante.

02Quanto custa comprar em Lisboa em 2026 (além do preço)?

Lisboa continua sendo o mercado mais valorizado do país. No início de 2026, o preço mediano na cidade fica em torno de €6.000/m², com os apartamentos de um quarto (T1) acima de €6.150/m² — segundo os relatórios de preços do idealista. Mas o preço anunciado é só o começo da conta.

Ao valor da casa somam-se impostos e custos de aquisição que, juntos, costumam representar entre 5% e 8% do preço para moradia própria, e podem ser maiores em imóveis de valor elevado.

Exemplo real. Numa casa de €250.000 para moradia própria permanente no Continente, o IMT em 2026 fica em cerca de €8.105 e o Imposto de Selo €2.000 — mais de €10.000 só nesses dois impostos, antes de cartório e advogado.

03Passo a passo: do NIF à escritura

Esta é a sequência que sigo com meus clientes. Cumpri-la na ordem certa é o que garante um processo tranquilo, mesmo à distância.

1. Obter o NIF (Número de Identificação Fiscal)

É o primeiro passo, e o mais importante. Sem NIF não há conta bancária, contrato, nem escritura. O brasileiro obtém o NIF no posto das Finanças ou, mais prático, por meio de um advogado com procuração. Como o comprador mora fora da União Europeia, normalmente é exigida a indicação de um representante fiscal residente em Portugal.

2. Abrir conta bancária em Portugal

Necessária para pagar sinal, impostos e a escritura. Os bancos pedem passaporte, NIF, comprovante de endereço e de renda. Ao transferir recursos do Brasil, guarde todos os comprovantes da origem do dinheiro: a legislação de prevenção à lavagem de dinheiro exige rastreabilidade, e a falta de documentação é uma das causas mais comuns de bloqueio de transferências.

3. Negociar e assinar o CPCV com sinal

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) fixa preço, condições e prazo da escritura. Na assinatura, paga-se o sinal — normalmente 10% do valor. É um contrato com força legal: se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve em dobro. Nunca assine um CPCV sem antes concluir o passo seguinte.

4. Verificar a documentação do imóvel (due diligence)

Antes de avançar, confirme que o imóvel está limpo e regular. Os documentos essenciais são: Certidão Permanente do Registo Predial (mostra o dono e se há hipotecas ou penhoras), Caderneta Predial, Licença de Utilização, Certificado Energético (obrigatório, escala A+ a F) e a Ficha Técnica de Habitação. O objetivo é simples: garantir que não existem dívidas nem surpresas escondidas.

5. Resolver o financiamento (se for o caso)

Bancos portugueses financiam não residentes, mas com condições mais exigentes — costumam financiar um percentual menor do valor, sendo prudente contar com uma entrada de 20% a 30%. A pré-aprovação leva, em média, 1 a 2 semanas com a documentação completa. São obrigatórios seguro de vida e seguro multirriscos ligados ao financiamento.

6. Fazer a escritura pública

É o momento em que a propriedade muda de mãos, diante de notário ou advogado. Paga-se o valor restante e comprovam-se o IMT e o Imposto de Selo já quitados (são pagos antes da escritura). Se você estiver no Brasil, tudo pode ser feito pelo seu representante com procuração.

7. Registrar a propriedade e comunicar às Finanças

Logo após a escritura, pede-se o registro da propriedade no seu nome no Registo Predial — é o que torna você oficialmente dono perante terceiros. Por fim, o imóvel fica associado ao seu NIF na autoridade tributária portuguesa, para efeitos de IMI e obrigações futuras.

04Quais impostos e custos vou pagar?

Há dois impostos pagos uma única vez, na compra, e um recorrente, todo ano:

Impostos e custos de aquisição · Portugal 2026
Imposto / custoQuando se pagaValor ou alíquota (2026)
IMT · Imposto Municipal sobre TransmissõesUma vez, antes da escrituraProgressivo de 2% a 8%. Valor elevado: 6% (própria) ou 7,5% (secundária)
Imposto de SeloUma vez, antes da escritura0,8% do valor
IMI · Imposto Municipal sobre ImóveisAnual0,3% a 0,45% do VPT
Cartório, registro e advogadoNa escrituraVariável
Total estimado de custosAlém do preço~5% a 8% do preço

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

É o imposto principal da compra. A alíquota é progressiva, de 2% a 8% conforme o valor e a finalidade (moradia própria permanente paga menos que segunda moradia). Em imóveis de valor elevado — comum no segmento de Lisboa — aplica-se alíquota única de 6% (própria) ou 7,5% (secundária). As faixas foram atualizadas em 2% para 2026.

Imposto de Selo

Simples e fixo: 0,8% do valor da aquisição, independentemente do preço. Pago antes da escritura, assim como o IMT.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

É o imposto anual de quem é proprietário, entre 0,3% e 0,45% do Valor Patrimonial Tributário, definido por cada município. Escolher um município com IMI mais baixo é uma decisão inteligente de longo prazo.

05Preciso de representante fiscal?

Como comprador brasileiro sem residência na União Europeia, na prática sim. A partir do momento em que você estabelece uma relação fiscal em Portugal — e comprar um imóvel é exatamente isso —, a lei exige a nomeação de um representante fiscal residente em Portugal, num prazo curto após a operação. Ele é o elo entre você e as Finanças.

Cuidado. A ausência de representante fiscal, quando exigido, pode gerar multas de €75 a €7.500 e impedir a defesa dos seus direitos junto às Finanças. É barato de resolver e caro de ignorar.

06Comprar imóvel dá direito a morar em Portugal?

Não automaticamente. Ser proprietário facilita a vida, mas residência é um processo à parte, tratado junto à AIMA (ex-SEF), com o visto adequado ao seu caso.

Quanto ao Golden Visa: a via do investimento imobiliário foi eliminada em outubro de 2023 pela lei "Mais Habitação" e continua fechada em 2026. Quem já tinha o visto mantém, mas hoje já não é possível obtê-lo comprando casa — restam fundos de capital de risco, criação de emprego e doação cultural. O antigo regime fiscal Residente Não Habitual (RNH/NHR) também fechou para novos residentes, substituído por um regime mais restrito (IFICI). Se o seu objetivo inclui residência ou otimização fiscal, faça esse planejamento antes da compra.

075 erros comuns do comprador brasileiro

  1. Começar pelo imóvel, e não pelo NIF. Achar a casa dos sonhos sem NIF e conta bancária prontos costuma custar o negócio.
  2. Orçar só o preço da casa. Esquecer os 5% a 8% de impostos e custos desequilibra o planejamento.
  3. Assinar o CPCV antes da due diligence. Sinal pago sobre um imóvel com dívidas ou pendências é dinheiro em risco.
  4. Ignorar o representante fiscal. Barato de resolver na hora, caro em multas depois.
  5. Confundir compra com residência ou Golden Visa. São processos distintos — e planejar na ordem errada custa tempo e oportunidade.

08Perguntas frequentes

Um brasileiro precisa de visto para comprar imóvel em Portugal?

Não. Portugal não limita a compra por estrangeiros e o comprador não precisa ser residente nem ter visto. Todo o processo pode ser feito à distância, a partir do Brasil, com uma procuração para um advogado de confiança.

Quanto custa, além do preço da casa?

Reserve entre 5% e 8% do preço para impostos e custos: IMT (2% a 8%), Imposto de Selo (0,8%), cartório e registro. Em imóveis de valor elevado pode ser mais alto.

O que é o NIF e como obtê-lo a partir do Brasil?

É o Número de Identificação Fiscal português e o primeiro passo do processo. Obtém-se nas Finanças ou, mais prático, por meio de um advogado com procuração. Como não residente na UE, normalmente é exigido um representante fiscal em Portugal.

Comprar casa em Portugal dá direito ao Golden Visa?

Não. Desde outubro de 2023, com a lei "Mais Habitação", a via do investimento imobiliário foi eliminada e continua fechada em 2026.

Bancos portugueses financiam brasileiros não residentes?

Sim, com condições mais exigentes: financiam um percentual menor, sendo prudente uma entrada de 20% a 30%. A pré-aprovação leva 1 a 2 semanas e exige seguro de vida e multirriscos.

Quanto pago de imposto numa casa de €250.000 em Lisboa?

Cerca de €8.105 de IMT (moradia própria permanente, Continente) e €2.000 de Imposto de Selo — mais de €10.000, antes de cartório e advogado.

Acompanhamento privado

Pensa em comprar em Portugal?

Acompanho investidores e compradores brasileiros em cada etapa — do NIF à escritura — com a discrição e o rigor que uma decisão de patrimônio exige.

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Shirlei Ireno
Consultora Imobiliária · RE/MAX Siimgroup

Consultora de patrimônio imobiliário com atuação entre Portugal (Lisboa) e Brasil (Nova Lima / Vale do Sereno), especializada em clientes brasileiros que investem no mercado português. AMI 5083.

Educação & Processo · Portugal

Comprar casa em Portugal sendo brasileiro: o guia 2026 (do NIF à escritura)

Tudo o que o investidor e o comprador brasileiro precisam de saber, na ordem certa — sem surpresas com impostos, documentação ou burocracia.

Por Shirlei Ireno·RE/MAX Siimgroup·Atualizado em julho de 2026·Leitura: 9 min
Avenida da Liberdade, a avenida de luxo de Lisboa com marcas internacionais, Portugal
Lisboa · Avenida da Liberdade
Resposta rápida

Sim, um brasileiro pode comprar imóvel em Portugal mesmo sem ser residente e sem visto — não há restrição de nacionalidade. O caminho tem 7 etapas: (1) obter o NIF; (2) abrir conta bancária em Portugal; (3) assinar o CPCV (contrato-promessa) com sinal de ~10%; (4) verificar a documentação do imóvel; (5) tratar do crédito, se for o caso; (6) fazer a escritura; (7) registar a propriedade e comunicar às Finanças. Além do preço, reserve cerca de 5% a 8% para impostos e custos (IMT de 2% a 8%, Imposto de Selo de 0,8%, notário e registo). Atenção: desde 2023, comprar imóvel já não dá direito a Golden Visa.

Comprar em Portugal a partir do Brasil é mais simples do que parece — desde que se conheça a sequência correta. A ordem dos passos importa: começar pelo imóvel antes de ter NIF e conta bancária é o erro que mais atrasa (e encarece) o processo. Este guia organiza tudo do início ao fim, com os números de 2026.

01Um brasileiro pode comprar casa em Portugal?

Pode, sem qualquer restrição. Portugal não limita a compra de imóveis por estrangeiros e o comprador não precisa de ser residente, nem de ter visto, nem de morar no país. É perfeitamente possível fazer todo o processo à distância, a partir do Brasil, com uma procuração passada a um advogado de confiança.

Há, porém, duas separações importantes que evitam mal-entendidos: comprar um imóvel não concede automaticamente o direito de residir em Portugal, e — desde as alterações de 2023 — a compra também já não abre a porta do Golden Visa. São temas distintos, tratados mais à frente.

02Quanto custa comprar em Lisboa em 2026 (além do preço)?

Lisboa continua a ser o mercado mais valorizado do país. No arranque de 2026, o preço mediano na cidade ronda os €6.000/m², com os apartamentos T1 a superarem os €6.150/m² — segundo os relatórios de preços do idealista. Mas o preço anunciado é só o começo da conta.

Ao valor da casa somam-se impostos e custos de aquisição que, no conjunto, costumam representar entre 5% e 8% do preço para habitação própria, e podem chegar mais alto em imóveis de valor elevado. A tabela abaixo resume tudo.

Exemplo real. Numa casa de €250.000 para habitação própria permanente no Continente, o IMT em 2026 é de cerca de €8.105 e o Imposto de Selo €2.000 — mais de €10.000 só nestes dois impostos, antes de notário e advogado.

03Passo a passo: do NIF à escritura

Esta é a sequência que sigo com os meus clientes. Cumpri-la na ordem certa é o que garante um processo tranquilo, mesmo à distância.

1. Obter o NIF (Número de Identificação Fiscal)

É o primeiro passo, e o mais importante. Sem NIF não há conta bancária, contrato, nem escritura. O brasileiro obtém o NIF no Serviço de Finanças ou, mais prático, através de um advogado com procuração. Como o comprador reside fora da União Europeia, é normalmente exigida a indicação de um representante fiscal residente em Portugal (ver secção própria).

2. Abrir conta bancária em Portugal

Necessária para pagar sinal, impostos e a escritura. Os bancos pedem passaporte, NIF, comprovativo de morada e de rendimentos. Ao transferir fundos do Brasil, guarde todos os comprovativos da origem do dinheiro: a legislação de prevenção de branqueamento de capitais exige rastreabilidade, e a falta de documentação é uma das causas mais comuns de bloqueio de transferências.

3. Negociar e assinar o CPCV com sinal

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) fixa preço, condições e prazo da escritura. Na assinatura, paga-se o sinal — habitualmente 10% do valor. É um contrato com força legal: se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve-o em dobro. Nunca assine um CPCV sem antes concluir o passo seguinte.

4. Verificar a documentação do imóvel (due diligence)

Antes de avançar, confirme que o imóvel está limpo e legal. Os documentos essenciais são: Certidão Permanente do Registo Predial (mostra o dono e se há hipotecas ou penhoras), Caderneta Predial, Licença de Utilização, Certificado Energético (obrigatório, escala A+ a F) e a Ficha Técnica de Habitação. O objetivo é simples: garantir que não existem dívidas nem surpresas escondidas.

5. Tratar do crédito habitação (se aplicável)

Bancos portugueses financiam não residentes, mas com condições mais exigentes — costuma financiar-se uma percentagem menor do valor, sendo prudente contar com uma entrada de 20% a 30%. A pré-aprovação leva, em média, 1 a 2 semanas com a documentação completa. São obrigatórios seguro de vida e seguro multirriscos associados ao crédito.

6. Fazer a escritura pública

É o momento em que a propriedade muda de mãos, perante notário ou advogado. Paga-se o valor remanescente e comprovam-se o IMT e o Imposto de Selo já liquidados (são pagos antes da escritura). Se estiver no Brasil, tudo pode ser feito pelo seu representante com procuração.

7. Registar a propriedade e comunicar às Finanças

Logo após a escritura, pede-se o registo da propriedade no seu nome no Registo Predial — é o que o torna oficialmente dono perante terceiros. Por fim, o imóvel fica associado ao seu NIF na Autoridade Tributária, para efeitos de IMI e obrigações fiscais futuras.

04Que impostos e custos vou pagar?

Há dois impostos pagos uma única vez, na compra, e um recorrente, todos os anos:

Impostos e custos de aquisição · Portugal 2026
Imposto / custoQuando se pagaValor ou taxa (2026)
IMT · Imposto Municipal sobre TransmissõesUma vez, antes da escrituraProgressivo de 2% a 8%. Em valor elevado: 6% (própria) ou 7,5% (secundária)
Imposto de SeloUma vez, antes da escritura0,8% do valor
IMI · Imposto Municipal sobre ImóveisAnual0,3% a 0,45% do VPT
Notário, registo e advogadoNa escrituraVariável
Total estimado de custosAlém do preço~5% a 8% do preço

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

É o imposto principal da compra. A taxa é progressiva, de 2% a 8% conforme o valor e a finalidade (habitação própria permanente paga menos do que segunda habitação). Em imóveis de valor elevado — caso frequente no segmento de Lisboa — aplica-se uma taxa única de 6% (própria) ou 7,5% (secundária). Os escalões foram atualizados em 2% para 2026.

Imposto de Selo

Simples e fixo: 0,8% do valor da aquisição, independentemente do preço. Pago antes da escritura, tal como o IMT.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

É o imposto anual de quem é proprietário, entre 0,3% e 0,45% do Valor Patrimonial Tributário, definido por cada município. Escolher um concelho com IMI mais baixo é uma decisão inteligente de longo prazo.

05Preciso de representante fiscal?

Como comprador brasileiro sem residência na União Europeia, na prática sim. A partir do momento em que estabelece uma relação fiscal em Portugal — e comprar um imóvel é exatamente isso —, a lei exige a nomeação de um representante fiscal residente em Portugal, num prazo curto após a operação. Ele é o elo entre você e as Finanças, recebendo notificações e garantindo o cumprimento de obrigações.

Cuidado. A ausência de representante fiscal, quando exigido, pode gerar coimas que vão de €75 a €7.500 e impedir a defesa dos seus direitos junto das Finanças. É um detalhe barato de resolver e caro de ignorar.

06Comprar imóvel dá direito a morar em Portugal?

Não automaticamente. Ser proprietário facilita a vida, mas residência é um processo à parte, tratado junto da AIMA (ex-SEF), com o visto adequado ao seu caso.

Quanto ao Golden Visa: a via do investimento imobiliário foi eliminada em outubro de 2023 pela lei "Mais Habitação" e continua encerrada em 2026. Quem já tinha o visto mantém-no, mas hoje já não é possível obtê-lo comprando casa — as vias que restam são fundos de capital de risco, criação de emprego e doação cultural. Também o antigo regime fiscal Residente Não Habitual (NHR) fechou para novos residentes, tendo sido substituído por um regime mais restrito (IFICI), focado em profissões qualificadas. Se o seu objetivo inclui residência ou otimização fiscal, esse planeamento deve ser feito antes da compra.

075 erros comuns do comprador brasileiro

Estes são os deslizes que mais vejo — e que este guia ajuda a evitar:

  1. Começar pelo imóvel, e não pelo NIF. Encontrar a casa dos sonhos sem NIF e conta bancária prontos costuma custar o negócio.
  2. Orçar só o preço da casa. Esquecer os 5% a 8% de impostos e custos desequilibra o planeamento.
  3. Assinar o CPCV antes da due diligence. Sinal pago sobre um imóvel com dívidas ou pendências é dinheiro em risco.
  4. Ignorar o representante fiscal. Barato de resolver na hora, caro em coimas depois.
  5. Confundir compra com residência ou Golden Visa. São processos distintos — e planear na ordem errada custa tempo e oportunidade.

08Perguntas frequentes

Um brasileiro precisa de visto para comprar imóvel em Portugal?

Não. Portugal não limita a compra por estrangeiros e o comprador não precisa de ser residente nem de ter visto. Todo o processo pode ser feito à distância, a partir do Brasil, com uma procuração passada a um advogado de confiança.

Quanto custa, além do preço da casa?

Reserve entre 5% e 8% do preço para impostos e custos: IMT (2% a 8%), Imposto de Selo (0,8%), notário e registo. Em imóveis de valor elevado pode ser mais alto.

O que é o NIF e como o obtenho a partir do Brasil?

É o Número de Identificação Fiscal português e o primeiro passo do processo. Obtém-se no Serviço de Finanças ou, mais prático, através de um advogado com procuração. Como não residente na UE, é normalmente exigido um representante fiscal em Portugal.

Comprar casa em Portugal dá direito ao Golden Visa?

Não. Desde outubro de 2023, com a lei "Mais Habitação", a via do investimento imobiliário foi eliminada e continua encerrada em 2026.

Bancos portugueses financiam brasileiros não residentes?

Sim, com condições mais exigentes: financiam percentagem menor, sendo prudente uma entrada de 20% a 30%. A pré-aprovação leva 1 a 2 semanas e exige seguro de vida e multirriscos.

Quanto pago de imposto ao comprar uma casa de €250.000 em Lisboa?

Cerca de €8.105 de IMT (habitação própria permanente, Continente) e €2.000 de Imposto de Selo — mais de €10.000, antes de notário e advogado.

Acompanhamento privado

Pensa em comprar em Portugal?

Acompanho investidores e compradores brasileiros em cada etapa — do NIF à escritura — com a discrição e o rigor que uma decisão de património exige.

Falar com a Shirlei
SI
Shirlei Ireno
Consultora Imobiliária · RE/MAX Siimgroup

Consultora de património imobiliário com atuação entre Portugal (Lisboa) e Brasil (Nova Lima / Vale do Sereno), especializada em clientes brasileiros que investem no mercado português. AMI 5083.

Education & Process · Portugal

Buying a home in Portugal as a Brazilian: the 2026 guide

From the NIF to the deed. Everything the Brazilian buyer and investor needs to know, in the right order — no surprises with taxes, paperwork or bureaucracy.

By Shirlei Ireno·RE/MAX Siimgroup·Updated July 2026·9 min read
Avenida da Liberdade, a avenida de luxo de Lisboa com marcas internacionais, Portugal
Lisboa · Avenida da Liberdade
Quick answer

Yes — a Brazilian can buy property in Portugal even without being a resident and without a visa; there is no nationality restriction. The path has 7 steps: (1) obtain the NIF (tax number); (2) open a Portuguese bank account; (3) sign the CPCV (promissory contract) with a ~10% deposit; (4) run due diligence on the property; (5) arrange financing, if applicable; (6) sign the deed; (7) register the property and notify the tax authority. Beyond the price, set aside about 5% to 8% for taxes and costs (IMT of 2%–8%, Stamp Duty of 0.8%, notary and registration). Note: since 2023, buying property no longer grants a Golden Visa.

Buying in Portugal from Brazil is simpler than it seems — as long as you know the correct sequence. Order matters: starting with the property before having your NIF and bank account is the mistake that most delays (and inflates) the process. This guide lays it all out, with the 2026 figures.

01Can a Brazilian buy a home in Portugal?

Yes, without any restriction. Portugal does not limit property purchases by foreigners, and the buyer need not be a resident, hold a visa, or live in the country. The entire process can be done remotely, from Brazil, with a power of attorney granted to a trusted lawyer.

Two distinctions avoid misunderstandings: buying a property does not automatically grant the right to reside in Portugal, and — since the 2023 changes — it also no longer opens the door to the Golden Visa. These are separate matters, covered below.

02How much does buying in Lisbon cost in 2026 (beyond the price)?

Lisbon remains the country's most expensive market. At the start of 2026, the median price in the city is around €6,000/m², with one-bedroom (T1) flats above €6,150/m² — according to idealista price reports. But the listed price is only the beginning.

On top of the home's value come acquisition taxes and costs that together usually represent 5% to 8% of the price for own housing, and can be higher for high-value properties.

Real example. On a €250,000 home for permanent own housing on the mainland, the 2026 IMT is around €8,105 and Stamp Duty €2,000 — more than €10,000 in these two taxes alone, before notary and lawyer.

03Step by step: from the NIF to the deed

This is the sequence I follow with my clients. Doing it in the right order is what ensures a smooth process, even from a distance.

1. Obtain the NIF (tax identification number)

The first and most important step. Without a NIF there is no bank account, contract or deed. The Brazilian obtains it at the tax office (Finanças) or, more conveniently, through a lawyer with power of attorney. As a non-EU resident, a Portuguese-resident tax representative is normally required.

2. Open a Portuguese bank account

Needed to pay the deposit, taxes and the deed. Banks ask for passport, NIF, proof of address and of income. When transferring funds from Brazil, keep every proof of the money's origin: anti-money-laundering law requires traceability, and missing documentation is a common cause of blocked transfers.

3. Negotiate and sign the CPCV with a deposit

The Promissory Purchase and Sale Agreement (CPCV) sets price, terms and the deed deadline. On signing, you pay the deposit — usually 10% of the value. It is legally binding: if the buyer backs out, they lose the deposit; if the seller backs out, they return it double. Never sign a CPCV before completing the next step.

4. Run due diligence on the property

Before proceeding, confirm the property is clean and legal. Essential documents: Land Registry Certificate (owner, mortgages or liens), Property Tax Register (Caderneta Predial), Use Licence, Energy Certificate (mandatory, A+ to F) and the Technical Housing Sheet. The goal: no hidden debts or surprises.

5. Arrange a mortgage (if applicable)

Portuguese banks lend to non-residents, but on stricter terms — they usually finance a smaller share, so plan for a 20%–30% down payment. Pre-approval takes 1–2 weeks with complete documentation. Life insurance and multi-risk insurance are mandatory.

6. Sign the public deed

This is when ownership changes hands, before a notary or lawyer. You pay the balance and show the IMT and Stamp Duty already settled (paid before the deed). If you are in Brazil, everything can be done by your representative with power of attorney.

7. Register the property and notify the tax authority

Right after the deed, register the property in your name at the Land Registry — this makes you the official owner before third parties. Finally, the property is linked to your NIF at the tax authority for IMI and future obligations.

04What taxes and costs will I pay?

Two taxes are paid once, on purchase, and one is recurring, every year:

Acquisition taxes and costs · Portugal 2026
Tax / costWhen it is paidAmount or rate (2026)
IMT · Property Transfer TaxOnce, before the deedProgressive 2% to 8%. High value: flat 6% (own) or 7.5% (secondary)
Stamp Duty (Imposto de Selo)Once, before the deed0.8% of the value
IMI · Municipal Property TaxAnnual0.3% to 0.45% of taxable value
Notary, registration and lawyerAt the deedVariable
Estimated total costsBeyond the price~5% to 8% of the price

IMT — Property Transfer Tax

The main purchase tax. Progressive, 2% to 8% depending on value and purpose (permanent own housing pays less than a second home). For high-value properties — common in Lisbon — a flat 6% (own) or 7.5% (secondary) applies. Brackets were updated by 2% for 2026.

Stamp Duty

Simple and fixed: 0.8% of the acquisition value, regardless of price. Paid before the deed, like the IMT.

IMI — Municipal Property Tax

The annual owner's tax, 0.3% to 0.45% of the taxable value, set by each municipality. Choosing a council with lower IMI is a smart long-term decision.

05Do I need a tax representative?

As a Brazilian buyer without EU residence, in practice yes. Once you establish a tax relationship in Portugal — and buying a property is exactly that — the law requires appointing a Portugal-resident tax representative shortly after the transaction. They are your link to the tax authority.

Careful. The absence of a tax representative, when required, can trigger fines from €75 to €7,500 and prevent you from defending your rights before the tax authority. Cheap to solve, expensive to ignore.

06Does buying a property give the right to live in Portugal?

Not automatically. Being an owner helps, but residency is a separate process, handled with AIMA (formerly SEF), with the visa suited to your case.

As for the Golden Visa: the real-estate investment route was removed in October 2023 by the "Mais Habitação" law and remains closed in 2026. Those who already held the visa keep it, but you can no longer obtain it by buying a home — what remains are venture-capital funds, job creation and cultural donation. The former Non-Habitual Resident (NHR) tax regime also closed to new residents, replaced by a stricter one (IFICI). If your goal includes residency or tax optimisation, plan it before buying.

075 common mistakes by Brazilian buyers

  1. Starting with the property, not the NIF. Finding your dream home without the NIF and bank account ready often costs the deal.
  2. Budgeting only the home's price. Forgetting the 5%–8% in taxes and costs throws off planning.
  3. Signing the CPCV before due diligence. A deposit paid on a property with debts is money at risk.
  4. Ignoring the tax representative. Cheap to solve upfront, costly in fines later.
  5. Confusing purchase with residency or Golden Visa. Separate processes — planning in the wrong order costs time and opportunity.

08Frequently asked questions

Does a Brazilian need a visa to buy property in Portugal?

No. Portugal does not limit purchases by foreigners and the buyer need not be a resident or hold a visa. The whole process can be done remotely from Brazil, with a power of attorney to a trusted lawyer.

How much does it cost beyond the home's price?

Set aside 5% to 8% of the price for taxes and costs: IMT (2%–8%), Stamp Duty (0.8%), notary and registration. It can be higher for high-value properties.

What is the NIF and how do I get it from Brazil?

It is the Portuguese tax identification number and the first step. Obtained at the tax office or, more conveniently, through a lawyer with power of attorney. As a non-EU resident, a Portuguese tax representative is normally required.

Does buying a home in Portugal grant a Golden Visa?

No. Since October 2023, under the "Mais Habitação" law, the real-estate investment route was removed and remains closed in 2026.

Do Portuguese banks finance non-resident Brazilians?

Yes, on stricter terms: they finance a smaller share, so plan a 20%–30% down payment. Pre-approval takes 1–2 weeks and requires life and multi-risk insurance.

How much tax on a €250,000 home in Lisbon?

About €8,105 in IMT (permanent own housing, mainland) and €2,000 in Stamp Duty — over €10,000, before notary and lawyer.

Private guidance

Thinking of buying in Portugal?

I guide Brazilian investors and buyers at every step — from the NIF to the deed — with the discretion and rigour a wealth decision deserves.

Talk to Shirlei
SI
Shirlei Ireno
Real Estate Advisor · RE/MAX Siimgroup

Real-estate wealth advisor working between Portugal (Lisbon) and Brazil (Nova Lima / Vale do Sereno), specialised in Brazilian clients investing in the Portuguese market. AMI 5083.

Educación & Proceso · Portugal

Comprar casa en Portugal siendo brasileño: la guía 2026

Del NIF a la escritura. Todo lo que el comprador e inversor brasileño necesita saber, en el orden correcto — sin sorpresas con impuestos, documentación o burocracia.

Por Shirlei Ireno·RE/MAX Siimgroup·Actualizado en julio de 2026·Lectura: 9 min
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Lisboa · Avenida da Liberdade
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Sí, un brasileño puede comprar inmueble en Portugal sin ser residente y sin visado — no hay restricción de nacionalidad. El camino tiene 7 etapas: (1) obtener el NIF; (2) abrir cuenta bancaria en Portugal; (3) firmar el CPCV (contrato de promesa) con señal de ~10%; (4) verificar la documentación del inmueble; (5) gestionar la financiación, si aplica; (6) firmar la escritura; (7) registrar la propiedad y comunicar a Hacienda. Además del precio, reserve cerca de 5% a 8% para impuestos y costes (IMT de 2% a 8%, Impuesto de Timbre de 0,8%, notario y registro). Atención: desde 2023, comprar inmueble ya no da derecho a la Golden Visa.

Comprar en Portugal desde Brasil es más simple de lo que parece — siempre que se conozca la secuencia correcta. El orden importa: empezar por el inmueble antes de tener el NIF y la cuenta bancaria es el error que más retrasa (y encarece) el proceso. Esta guía lo organiza todo, con las cifras de 2026.

01¿Un brasileño puede comprar casa en Portugal?

Puede, sin ninguna restricción. Portugal no limita la compra de inmuebles por extranjeros y el comprador no necesita ser residente, ni tener visado, ni vivir en el país. Es perfectamente posible hacer todo el proceso a distancia, desde Brasil, con un poder otorgado a un abogado de confianza.

Hay dos distinciones importantes: comprar un inmueble no concede automáticamente el derecho a residir en Portugal y — desde los cambios de 2023 — tampoco abre la puerta a la Golden Visa. Son temas distintos, tratados más adelante.

02¿Cuánto cuesta comprar en Lisboa en 2026 (además del precio)?

Lisboa sigue siendo el mercado más caro del país. Al inicio de 2026, el precio mediano en la ciudad ronda los €6.000/m², con los pisos de un dormitorio (T1) por encima de €6.150/m² — según los informes de precios de idealista. Pero el precio anunciado es solo el comienzo.

Al valor de la casa se suman impuestos y costes de adquisición que, en conjunto, suelen representar entre 5% y 8% del precio para vivienda propia, y pueden ser mayores en inmuebles de valor elevado.

Ejemplo real. En una casa de €250.000 para vivienda propia permanente en el Continente, el IMT en 2026 es de cerca de €8.105 y el Impuesto de Timbre €2.000 — más de €10.000 solo en estos dos impuestos, antes de notario y abogado.

03Paso a paso: del NIF a la escritura

Esta es la secuencia que sigo con mis clientes. Cumplirla en el orden correcto es lo que garantiza un proceso tranquilo, incluso a distancia.

1. Obtener el NIF (Número de Identificación Fiscal)

Es el primer paso y el más importante. Sin NIF no hay cuenta bancaria, contrato ni escritura. El brasileño lo obtiene en la oficina de Finanças o, más práctico, mediante un abogado con poder. Como reside fuera de la Unión Europea, se exige normalmente un representante fiscal residente en Portugal.

2. Abrir cuenta bancaria en Portugal

Necesaria para pagar la señal, los impuestos y la escritura. Los bancos piden pasaporte, NIF, comprobante de domicilio y de ingresos. Al transferir fondos desde Brasil, conserve todos los comprobantes del origen del dinero: la ley de prevención de blanqueo exige trazabilidad, y la falta de documentación es una causa común de bloqueo de transferencias.

3. Negociar y firmar el CPCV con señal

El Contrato de Promesa de Compraventa (CPCV) fija precio, condiciones y plazo de la escritura. Al firmar se paga la señal — habitualmente el 10% del valor. Tiene fuerza legal: si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor desiste, la devuelve el doble. Nunca firme un CPCV sin completar antes el paso siguiente.

4. Verificar la documentación del inmueble (due diligence)

Antes de avanzar, confirme que el inmueble está limpio y legal. Documentos esenciales: Certificado del Registro de la Propiedad (dueño, hipotecas o embargos), Caderneta Predial, Licencia de Utilización, Certificado Energético (obligatorio, escala A+ a F) y la Ficha Técnica de Vivienda. El objetivo: que no existan deudas ni sorpresas ocultas.

5. Gestionar el crédito hipotecario (si aplica)

Los bancos portugueses financian a no residentes, pero con condiciones más exigentes — suelen financiar un porcentaje menor, siendo prudente una entrada del 20% al 30%. La preaprobación tarda 1 a 2 semanas con la documentación completa. Son obligatorios el seguro de vida y el multirriesgo.

6. Firmar la escritura pública

Es el momento en que la propiedad cambia de manos, ante notario o abogado. Se paga el valor restante y se acreditan el IMT y el Impuesto de Timbre ya liquidados (pagados antes de la escritura). Si está en Brasil, todo puede hacerlo su representante con poder.

7. Registrar la propiedad y comunicar a Hacienda

Tras la escritura, se solicita el registro de la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad — es lo que le hace oficialmente dueño ante terceros. Por último, el inmueble queda asociado a su NIF en la autoridad tributaria, a efectos de IMI y obligaciones futuras.

04¿Qué impuestos y costes pagaré?

Hay dos impuestos que se pagan una sola vez, en la compra, y uno recurrente, cada año:

Impuestos y costes de adquisición · Portugal 2026
Impuesto / costeCuándo se pagaImporte o tasa (2026)
IMT · Impuesto de TransmisionesUna vez, antes de la escrituraProgresivo de 2% a 8%. Valor elevado: 6% (propia) o 7,5% (secundaria)
Impuesto de Timbre (Imposto de Selo)Una vez, antes de la escritura0,8% del valor
IMI · Impuesto Municipal sobre InmueblesAnual0,3% a 0,45% del valor catastral
Notario, registro y abogadoEn la escrituraVariable
Total estimado de costesAdemás del precio~5% a 8% del precio

IMT — Impuesto de Transmisiones

Es el impuesto principal de la compra. Progresivo, de 2% a 8% según el valor y la finalidad (la vivienda propia permanente paga menos que la segunda vivienda). En inmuebles de valor elevado — frecuente en Lisboa — se aplica una tasa única del 6% (propia) o 7,5% (secundaria). Los tramos se actualizaron un 2% para 2026.

Impuesto de Timbre

Simple y fijo: 0,8% del valor de la adquisición, sea cual sea el precio. Se paga antes de la escritura, igual que el IMT.

IMI — Impuesto Municipal sobre Inmuebles

El impuesto anual del propietario, entre 0,3% y 0,45% del valor catastral, definido por cada municipio. Elegir un municipio con IMI más bajo es una decisión inteligente a largo plazo.

05¿Necesito representante fiscal?

Como comprador brasileño sin residencia en la Unión Europea, en la práctica sí. Desde el momento en que establece una relación fiscal en Portugal — y comprar un inmueble es exactamente eso —, la ley exige nombrar un representante fiscal residente en Portugal, en un plazo corto tras la operación. Es el enlace con Hacienda.

Cuidado. La ausencia de representante fiscal, cuando se exige, puede generar multas de €75 a €7.500 e impedir la defensa de sus derechos ante Hacienda. Barato de resolver y caro de ignorar.

06¿Comprar inmueble da derecho a vivir en Portugal?

No automáticamente. Ser propietario ayuda, pero la residencia es un proceso aparte, tramitado ante la AIMA (ex-SEF), con el visado adecuado a su caso.

Respecto a la Golden Visa: la vía de la inversión inmobiliaria fue eliminada en octubre de 2023 por la ley "Mais Habitação" y sigue cerrada en 2026. Quien ya tenía el visado lo mantiene, pero hoy ya no es posible obtenerlo comprando casa — quedan los fondos de capital riesgo, la creación de empleo y la donación cultural. El antiguo régimen Residente No Habitual (NHR) también cerró para nuevos residentes, sustituido por uno más restrictivo (IFICI). Si su objetivo incluye residencia u optimización fiscal, planifíquelo antes de la compra.

075 errores comunes del comprador brasileño

  1. Empezar por el inmueble, y no por el NIF. Encontrar la casa soñada sin el NIF y la cuenta listos suele costar el negocio.
  2. Presupuestar solo el precio de la casa. Olvidar el 5%–8% de impuestos y costes desequilibra la planificación.
  3. Firmar el CPCV antes de la due diligence. Una señal pagada sobre un inmueble con deudas es dinero en riesgo.
  4. Ignorar al representante fiscal. Barato de resolver en el momento, caro en multas después.
  5. Confundir compra con residencia o Golden Visa. Son procesos distintos — planificar en el orden equivocado cuesta tiempo y oportunidad.

08Preguntas frecuentes

¿Un brasileño necesita visado para comprar inmueble en Portugal?

No. Portugal no limita la compra por extranjeros y el comprador no necesita ser residente ni tener visado. Todo el proceso puede hacerse a distancia desde Brasil, con un poder a un abogado de confianza.

¿Cuánto cuesta, además del precio de la casa?

Reserve entre 5% y 8% del precio para impuestos y costes: IMT (2%–8%), Impuesto de Timbre (0,8%), notario y registro. Puede ser mayor en inmuebles de valor elevado.

¿Qué es el NIF y cómo lo obtengo desde Brasil?

Es el Número de Identificación Fiscal portugués y el primer paso. Se obtiene en Finanças o, más práctico, mediante un abogado con poder. Como no residente en la UE, se exige normalmente un representante fiscal en Portugal.

¿Comprar casa en Portugal da derecho a la Golden Visa?

No. Desde octubre de 2023, con la ley "Mais Habitação", la vía de la inversión inmobiliaria fue eliminada y sigue cerrada en 2026.

¿Los bancos portugueses financian a brasileños no residentes?

Sí, con condiciones más exigentes: financian un porcentaje menor, siendo prudente una entrada del 20% al 30%. La preaprobación tarda 1 a 2 semanas y exige seguro de vida y multirriesgo.

¿Cuánto pago de impuesto por una casa de €250.000 en Lisboa?

Cerca de €8.105 de IMT (vivienda propia permanente, Continente) y €2.000 de Impuesto de Timbre — más de €10.000, antes de notario y abogado.

Acompañamiento privado

¿Piensa comprar en Portugal?

Acompaño a inversores y compradores brasileños en cada etapa — del NIF a la escritura — con la discreción y el rigor que una decisión de patrimonio exige.

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Shirlei Ireno
Asesora Inmobiliaria · RE/MAX Siimgroup

Asesora de patrimonio inmobiliario entre Portugal (Lisboa) y Brasil (Nova Lima / Vale do Sereno), especializada en clientes brasileños que invierten en el mercado portugués. AMI 5083.